Legalizar asentamientos informales: ¿solución social o legalización de “okupas”?

El Proyecto de Ley 206 de 2025 Senado busca “garantizar el mejoramiento integral de asentamientos humanos de origen informal en suelos rurales y de expansión urbana, prevenir la especulación inmobiliaria y dictar otras disposiciones”. A primera vista su propósito es loable: cerrar brechas de hábitat y vivienda. Pero la letra menuda plantea riesgos concretos para la seguridad jurídica de la propiedad privada —y para la planificación— que un portal de opinión no debería pasar por alto.

¿A quiénes puede afectar?

1. Hogares en asentamientos informales consolidados (urbanos y periurbanos): serían los beneficiarios directos de la “legalización” y del “mejoramiento integral”. La exposición de motivos recuerda además el déficit habitacional y su dimensión cualitativa (materiales precarios).
   
2. Propietarios de predios ocupados o colindantes en suelos rurales, de expansión urbana y periurbanos: el proyecto habilita ajustes “excepcionales” del POT para incorporar suelo y reconocer asentamientos , con decisiones impulsadas por las alcaldías y cabildos abiertos. También reitera la función social y ecológica de la propiedad y el régimen de cargas y beneficios,
   
3. Municipios, departamentos y Nación: asumen nuevas responsabilidades financieras y de gestión, incluidas fuentes de financiación y acceso a crédito con multilaterales.
   
4. Urbanizadores “informales” y promotores: el proyecto prevé comisiones de moralización y listados públicos sobre urbanismo ilegal, con deberes de reporte y responsabilidades.
   

¿Bajo qué condiciones procede la “legalización”?

El artículo 1 fija el objetivo y pone umbrales de elegibilidad: no se podrán legalizar asentamientos en zonas de riesgo alto no mitigable, en áreas de conservación y protección ambiental —incluidas reservas forestales y APPA—, y se exige viabilidad técnica de servicios y compatibilidad con el ordenamiento. Si la permanencia no es viable por estar en suelo de protección, procede la reubicación. Para materializarlo, el art. 5 habilita un “ajuste excepcional” del POT por una sola vez para incorporar suelo y tramitar la decisión con cabildo abierto.

Los riesgos que nadie debería minimizar

1) Incentivo a nuevas ocupaciones.
Legalizar asentamientos en suelos rurales y de expansión urbana, con una puerta extraordinaria para ajustar el POT, envía una señal ambigua: la ocupación puede terminar reconocida. Aunque se excluyen zonas de riesgo y áreas protegidas, la experiencia muestra que los criterios de “mitigabilidad del riesgo” son controvertibles y, mal usados, pueden normalizar la permanencia en lugares inadecuados.

2) “Fast track” territorial: menos contrapesos, más litigios.
El ajuste excepcional del POT por única vez reduce tiempos y eleva la discrecionalidad local. El cabildo abierto es valioso, pero no suple el análisis técnico independiente ni la evaluación de impactos fiscales de largo plazo. El resultado previsible: judicialización (propietarios y ambientalistas) y parálisis de inversión en suelo periurbano.

3) Afectaciones a titulares de tierras (ocupadas y colindantes).

• Incorporación forzada al perímetro urbano puede disparar cargas urbanísticas, cesiones y tributos ligados al mayor desarrollo, incluso para propietarios que no provocaron la ocupación.
  
• La exposición cita jurisprudencia sobre indemnización administrativa en inmuebles ocupados por asentamientos ilegales. En la práctica, los dueños enfrentan el dilema de compensaciones tardías y valores disputados, mientras su activo queda por años fuera del mercado.
  
• Los listados públicos y acciones contra presuntos “urbanizadores ilegales” deben blindarse con debido proceso; de lo contrario, hay riesgo reputacional y sancionatorio anticipado.
  
  

4) Presión sobre ecosistemas y riesgo mal gestionado.
Aunque el texto prohíbe legalizar en reservas, APPA y suelos de protección, la exposición de motivos reconoce que muchos asentamientos están en laderas, rondas y zonas expuestas. Si la institucionalidad local es débil, el filtro técnico termina cediendo ante la urgencia social, con costos irrecuperables en agua, biodiversidad y adaptación climática.

5) Carga fiscal difusa y deuda futura.
El proyecto abre múltiples canales de financiación (nación, territorios, multilaterales) para vivienda, reubicación y mejoramientos. Sin una regla de priorización clara —y con déficits crónicos en agua, alcantarillado y movilidad— los municipios pueden terminar hipotecando vigencias futuras para sostener urbanizaciones donde no deberían existir.

Tres “zonas rojas” para los titulares de tierras

1. Periurbano en transición (suelos de expansión y rural contiguo): aquí se concentran ocupaciones y conflictos de uso. La incorporación vía POT excepcional puede recalibrar el valor del suelo, imponer cesiones y alterar planes privados sin compensación suficiente.
   
2. Predios con restricciones ambientales no actualizadas: si el municipio no tiene delimitaciones precisas o estudios de riesgo recientes, la frontera entre “mitigable/no mitigable” queda al vaivén político.
   
3. Áreas con déficit de servicios: legalizar sin capacidad instalada o sin fuentes de financiación aseguradas traslada la “bola de nieve” al propietario colindante y al contribuyente local.

¿Qué ajustes mínimos pide el interés público?

• Candados técnicos obligatorios: definición nacional de estándares de mitigabilidad y verificación independiente antes de cada legalización (riesgo, ambiente, servicios).
  
• Régimen de transición con señales correctas: prohibir expresamente cualquier reconocimiento a ocupaciones posteriores a la radicación del proyecto y vincular la inversión a relocalización prioritaria cuando el riesgo sea alto o el costo ambiental desproporcionado.
  
• Protección del propietario de buena fe: reglas claras de compensación o compra pública con tasación independiente y pago oportuno; suspensión de gravámenes mientras dure la situación de ocupación forzosa.

• Disciplina fiscal: todo ajuste excepcional del POT debe venir con plan financiero multianual y tope de exposición de deuda local
  

El PL 206 parte de un diagnóstico real —la urgencia del déficit habitacional y la expansión informal— y propone herramientas para integrar y/o reubicar asentamientos. Pero, tal como está, también abre flancos: incentivos a nuevas invasiones, discrecionalidad en POT, cargas difusas y litigios previsibles. Sí a la justicia espacial, pero con candados técnicos, fiscales y de debido proceso que den seguridad a los más vulnerables y a quienes hoy sostienen la inversión y el orden del territorio: los titulares de la tierra que han obrado de buena fe.