En Colombia, los incrementos “pequeños” suelen presentarse como decisiones técnicas, inevitables y hasta benevolentes. Pero la realidad de bolsillo, especialmente para hogares de ingresos medios y pequeños propietarios rurales, muestra otra cosa: el 3% sí pesa, sobre todo cuando se suma a una cadena de aumentos acumulados y a un contexto económico donde el ciudadano común siente que cada año paga más y recibe menos. El Proyecto de Decreto del Departamento Nacional de Planeación (DNP) para la vigencia 2026, plantea un reajuste uniforme del tres por ciento (3%) en los avalúos catastrales, para predios urbanos, rurales y rurales dedicados a actividades agropecuarias, siempre que esos avalúos no hayan sido formados ni actualizados durante el año 2025. Dicho de otra manera: si su avalúo no se actualizó en 2025, a partir del 1 de enero de 2026 se reajusta automáticamente en un 3%.
Y esto no es una interpretación: es lo que claramente se consigna en el texto del proyecto, al señalar que:
- Para predios urbanos no formados ni actualizados en 2025: reajuste del 3% en 2026.
- Para predios rurales agropecuarios no formados ni actualizados en 2025: reajuste del 3% en 2026.
- Para predios rurales en general no formados ni actualizados en 2025: reajuste del 3% en 2026.
- Y además se aclara el alcance de los predios agropecuarios según destinos económicos como: agrícola, pecuario, acuícola, agroindustrial, agroforestal, e infraestructura asociada a la producción agropecuaria.
El problema no es solo el avalúo: es el predial
El debate público suele quedarse en la palabra “avalúo” como si fuera un asunto abstracto de catastro y estadísticas. Pero el avalúo no es neutro: es la base sobre la cual se calcula el impuesto predial.
Por eso es clave la advertencia que muchos ciudadanos deben entender desde ya:
Si su avalúo no fue actualizado durante 2025 y si su municipio no tuvo reforma tributaria, su impuesto predial aumentará en 3%.
Y ese ajuste automático aplica tanto en predios rurales como urbanos.
En la práctica, este tipo de medidas se sienten como una “subida silenciosa”: no es un nuevo impuesto, no es una tarifa nueva, pero sí es un aumento real del tributo.
¿Por qué genera malestar un 3%?
Porque en Colombia el predial dejó de ser un impuesto moderado y se convirtió, para muchos municipios, en un mecanismo de caja que se incrementa año tras año sin que haya una mejora equivalente en servicios públicos, seguridad, vías, agua o ordenamiento territorial.
La indignación ciudadana nace de una sensación legítima:
la gente paga predial como si viviera en municipios eficientes, pero enfrenta infraestructura deteriorada, servicios desiguales y administraciones locales con baja transparencia.
En especial en zonas rurales el impacto puede ser mayor. ¿Cómo justificar incrementos automáticos sobre predios agropecuarios cuando muchos pequeños productores operan con márgenes mínimos, enfrentan altos costos de insumos, variaciones climáticas y dificultades de comercialización? El Estado exige más, pero el campo recibe menos.
Automático… y sin discusión
Uno de los puntos más preocupantes del proyecto es la idea de “ajuste automático”. En teoría, la actualización busca mantener valores catastrales alineados con parámetros económicos. Pero cuando ese ajuste se aplica de manera uniforme, sin debate territorial, sin evaluación de impacto y sin estrategias de mitigación para población vulnerable, se convierte en una medida fiscal simplificada, casi mecánica.
Y aquí aparece la pregunta incómoda:
¿Es justo imponer incrementos automáticos cuando el ciudadano no tiene garantías de equidad, capacidad de pago o calidad institucional local?
La política pública debería ser más fina. Un decreto nacional aplica por igual sobre realidades muy distintas: no es lo mismo un predio en una zona urbana valorizada que un predio rural con baja productividad y acceso precario.
El riesgo de normalizar el aumento permanente
En Colombia estamos normalizando que los tributos crezcan por inercia. No importa si el salario se estanca, si el costo de vida sube, si la economía familiar se ajusta: el predial se mueve como un reloj. Y ese hábito fiscal se vuelve injusto cuando no existe una conversación pública sobre la proporcionalidad del impuesto.
Porque el ciudadano no solo paga por un lote o una casa: paga por la promesa de ciudad, de territorio, de bienestar colectivo.
Si esa promesa no se cumple, cada incremento se vuelve un recordatorio del fracaso institucional.
Si el Estado insiste en incrementar avalúos automáticamente, debería —al menos— acompañar la medida con tres acciones mínimas:
- Transparencia total: explicar claramente cuántos predios serán afectados por municipio y cuál será el impacto estimado en predial.
- Medidas de alivio: escalas diferenciales para pequeños propietarios rurales, adultos mayores y hogares de bajos ingresos.
- Compromisos verificables: si se recauda más por predial, debe existir trazabilidad pública sobre en qué se invertirá, con metas medibles.
Porque sin estas garantías, el ajuste del 3% se percibe como lo que parece: una transferencia más desde el ciudadano hacia la burocracia local, sin resultados asegurados.
3% no es poco cuando la confianza es cero
El problema del reajuste catastral para 2026 no es solo el porcentaje. Es el contexto. Es la carga acumulada. Es la ausencia de pedagogía. Y sobre todo, es la percepción —cada vez más extendida— de que el Estado cobra como si fuera eficiente, pero gestiona como si el ciudadano no importara.
El 3% puede sonar técnico. Puede parecer pequeño. Pero cuando llega el recibo, el propietario entiende lo real: en Colombia el impuesto predial sube incluso cuando la calidad de vida no lo hace.
Y ese es el verdadero problema: se incrementa el avalúo, se incrementa el predial… pero no se incrementa la confianza.
